在继承纠纷中，房产往往是争议的焦点。但若被继承人生前所“拥有”的房屋本身即存在法律上的瑕疵——未办理规划报建、未经竣工验收、无法办理不动产登记，那么该房屋是否还能作为合法遗产被继承？继承人是否有权要求实际占用人返还？本案中母亲生前从单位购得一套无产权“内部房”，次日即转让给其妹妹一家居住，十余年间未主张任何权利。母亲去世后，其女儿以该房属遗产为由，诉请法院判令返还并继承使用权。法院基于案涉房屋因未完善建设用地批准手续、无规划报建及验收，不具备合法手续，该母亲生前未合法取得该房产，且其生前长期未行使权利，其行为表明其亦不认为该房属于其个人合法财产。故认定该房产不属于遗产。
案例导入：
陈某系小彤的母亲，陈某珊系陈某的妹妹。
1997年，某建设公司与某会计事务所合作建房。2006年，该会计师事务所以8.5万元的价格将其中一套未办理规划报建及验收、无法办理不动产登记的房屋内部转让给员工陈某。次日，陈某便与妹妹陈某珊签订《房屋转让协议》，将该房屋交付给陈某珊，此后陈某珊一家在案涉房屋居住十余年。期间陈某从未主张过相关权利。
后陈某去世，其女儿小彤向法院提起诉讼。认为陈某与陈某珊签订的《房屋转让协议》因违反法律规定应属无效，主张案涉房屋属于陈某的遗产，要求买受人陈某珊返还房屋，并由其依法定继承取得该房屋2/3的使用权，陈某珊、陈某钧（陈某的兄弟姐妹）继承其余1/3。
法院观点：
本案中，根据查明的事实可见，案涉房屋未办理规划报建及规划验收，不符合办理不动产登记的条件，即广州某丙会计师事务所有限公司在2006年12月19日召开管委会以8.5万元的价格将案涉房屋转让给陈某时该房就不具备合法手续，陈某并未合法取得案涉房屋，且一直至陈某去世时案涉房屋亦不具备合法手续。其次，本案中未有证据显示陈某有实际取得案涉房屋的使用权，其在2006年12月20日即与陈某珊签订《房屋转让协议》将该房的使用权移交给了陈某珊，在长达十几年的时间里，陈某珊一家一直居住在案涉房屋中。再次，未有证据显示陈某在陈某珊一家居住在案涉房屋的十几年间有主张其对案涉房屋享有使用权等相关权利，故由此可见陈某自己在生前亦不认为该房或者该房的使用权系属于其个人合法财产。综上分析，本院认为案涉房屋并不属于陈某死亡时遗留的个人合法财产，故小彤现主张案涉房屋属于陈某的遗产并要求继承该房的使用权缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
郑淑琼
2026年7月23日