根据《民法典》第二百零九条，不动产权属以登记为准，本案中老太太意外去世，其名下农房不动产权证书明确标注“共同共有”且附记4名家庭成员，而登记表显示“单独所有”。但农村宅基地具有特殊性，土地管理法明确其属于农民集体所有，农户仅享有使用权，且遵循“一户一宅”原则，故登记表即便仅登记一人姓名，也不意味着其为个人单独所有，而是对“户内全体成员共有”的简化记载。故法院在向不动产登记中心核实后，确认房屋权属以不动产权证登记为准。
案例导入：
2023年12月，韩奶奶意外落水去世，生前未留有遗嘱或遗赠协议，其名下一套农房，该房的不动产权证上标注“权利人：韩奶奶；共有情况：共同共有”，附记栏载明家庭成员四人-韩奶奶、其儿媳以及两名孙女。
韩奶奶的大女儿大美发现《不动产登记表》中，其母亲名下该农房的“共有方式”记载为“单独所有”。故大美拿着该登记薄，主张案涉房产应为母亲所有，由三子女继承。韩奶奶的儿子小韩表示，应以不动产权证为准，姐姐只能继承母亲的份额，并出具县不动产登记中心出具的《证明》，证实“单独所有”系2022年全省统一开展”农村一体登记发证“工作时计数单位按’农房发证一户为单位，一户一宅，每户单独所有’原则填写，并不是指韩奶奶个人所有”
双方对房屋权属产生争议，最终大美将小韩、妹妹告上法庭，主张继承韩奶奶遗产。
法院观点：
法院审理后认为，本案系法定继承纠纷，争议焦点为死者韩奶奶的遗产范围及其遗产应如何继承。
根据民法典第二百零九条之规定，不动产的权属应以登记为准。涉案房屋登记信息为“权利人：韩奶奶；共有情况：共同共有；……附记：家庭成员：儿媳、孙子、孙女”。
对前述登记信息，双方当事人的看法不一，经法院向县不动产登记中心核实，县不动产登记中心确认其2024年4月出具的《说明》情况属实，依照该《说明》记载的内容，案涉房屋应属于以户为单位、每户单独所有，则案涉房屋应属于韩奶奶这户人家共同共有，即由韩奶奶、儿媳、孙子、孙女共同共有，则韩奶奶的遗产为案涉房屋的四分之一。大美主张案涉房屋的不动产登记信息有误，可依照民法典第二百二十条的规定主张权利，但大美未提交充分证据予以证明。
对于案涉房屋的分配，因韩奶奶生前并未留有遗嘱或遗赠协议，故本案的遗产继承依照法定继承处理。案涉房屋中属于韩奶奶遗产范围的部分应由韩奶奶的继承人大美、小韩、第三人（小女儿）等额继承，故大美、小韩、第三人每人应占案涉房屋的十二分之一。
郑淑琼
2025年10月30日