我国实行不动产登记公示制度，房屋所有权原则上以登记的情况为准。本案中，丈夫张某作为涉诉房屋不动产权人依法享有案涉房屋的物权。张某与妻子李某签订《夫妻财产约定协议书》，约定涉诉房屋产权归妻子单独所有，并进行公证。而母亲胡某以《房屋代持协议》主张自己系涉诉房屋实际产权人。
值得注意的是，房屋代持协议本质上系借名购房协议，被代持人如主张存在产权代持关系，应当举证真实、完整、客观、有效的证据；即使证明存在产权代持关系，也只能证明被代持人对代持人享有合同债权，而不能像本案母亲一般直接主张确认对涉诉房屋享有物权。
本案中，经过公证的夫妻财产约定协议书并不当然优先于未经公证的房屋代持协议，但基于母子关系的特殊性以及起诉时间节点，在母亲缺乏其他证据证实代持关系真实的情况下，法院当然倾向于妻子一方。
案例导入：
张某与李某系夫妻关系，胡某系张某母亲。2016年8月，张某以个人名义与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于鞍山市某小区855栋25曾5号房屋。2018年5月2日张某办理了涉诉房屋的所有权登记，房产证注明涉诉房屋为张某单独所有。
张某与李某签订了《夫妻财产约定协议书》，协议约定涉诉房屋归乙方李某某单独所有，不作为夫妻共有财产。由甲乙双方共同偿还房屋贷款。并于2021年7月5日进行公证。
胡某于新加坡务工期间，多次向张某及其姐姐胡某荣汇款，其中注明用途为“家用”，张某于庭审期间自认，其无固定工作单位及固定收入。此外，胡某多次向张某账户转账或存款，并称该账户系张某还房贷的账户。
现胡某主张涉诉房屋实际应为自己所有，系胡某在张某婚前购买，并签订代持协议，每个月贷款也系由胡某转至张某账户。
法院观点：
本案中，张某于2016年8月17日与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，并支付首付款104550元。2018年5月2日，张某办理了案涉房屋所有权登记，并取得不动产权属证书。因此，张某享有案涉房屋物权，是该房屋的所有权人。2021年7月5日，张某与李某签订《夫妻财产约定协议书》，约定案涉房屋产权归李某单独所有，不作为夫妻共有财产，并由鞍山市公证处对该协议进行了公证。张某作为完全民事行为能力人及案涉房屋的所有权人，有权对案涉房屋进行处分，与李某签订该协议是其真实意思表示。因此，张某作为案涉房屋所有权人，自愿与李某签订《夫妻财产约定协议书》，约定案涉房屋产权归李某单独所有，该协议书真实、有效。
胡某与张某签订的《房屋代持管理协议》本质上为借名购房协议。在借名购房的情形下，即使当事人约定所购房屋归借名人所有，在将房屋登记至借名人之前，借名人也仅对出名人享有合同债权，而不能请求确认对标的物享有物权。因此，即使胡某主张的该协议真实，其也仅对张某享有合同债权，而不能以此请求确认其对案涉房屋享有物权。
郑淑琼
2025年7月1日