离婚纠纷案件，通常会对夫妻共同财产一并主张分割，其中大部分纠纷的主要矛盾都在于房产的归属和处理。而基于目前的房产销售政策，从“购房合同的签订”到“房屋的实际过户”往往间隔较长时间，如果在这段时间内感情生变，原本恩爱的夫妻可能因财产纠纷对薄公堂。夫妻能否主张分割尚未交付使用、或虽已交付，但仍未办理不动产权证的这一部分房屋？通常情况下法院如何处理？本文郑律师引用实务案例简要分析实践中的几种不同处理方式。
一、以涉案房屋未取得所有权证书为由判决不予处理，待获得房屋所有权证书后另行主张。
(2021)京 0106 民初15912号裁判要旨：“本院认为，因302号房屋尚未办理房屋所有权证书，本案不宜径行处理，如许某认为其对该房屋享有所有权，可待获得房屋所有权证书后另行主张，故本院对许某要求分割302 号房屋产权的诉讼请求不予支持。”
–不动产登记簿作为物权归属的依据，在离婚房产分割时，房屋尚未办理不懂产权证的情况下，夫妻双方并未取得所有权，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第77条明确规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”因此，法院对于许某要求分割未办理产权证的302号房屋不予支持，并告知在房屋办理产权证后另案处理。
二、未对涉案房屋所有权进行分割，但对房屋使用权进行判决。
(2023)鲁1311民初2233号裁判要旨：“本院认为，亓西伟与宋振坤签订的离婚协议，系双方真实意思表示，协议中关于财产处理的约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该协议履行自己的义务。离婚协议中约定，位于罗庄区月亮城皓明园8号楼103号房产归原告亓西伟所有，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条第一款“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”的规定，因涉案房产尚不具备办理房屋产权手续的条件，作为预告登记权利人的宋振坤尚未取得涉案房屋完全所有权，因此，原告要求确认涉案房产归其所有的请求，本院暂不予支持，本院判令涉案房屋由原告亓西伟使用，待涉案房产具备办理产权登记手续时，被告协助原告办理房屋过户手续。
（2023）京02民终7611号裁判要旨：“连某1、万某1均为被安置人口，因涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，不具备分割条件，虽万某1主张涉案房屋已具备办理房屋产权证书的条件，但其所提交的证据并不足以证实该项主张，双方可待该房屋具备分割条件后，再行主张权利。依据相关规定，万某1有资格享有安置房的居住使用权利，一审法院综合在案证据及本案实际，认定涉案房屋先由连某1使用，并酌情确定由连某1给付万某1相应的使用费，并无明显不妥，故对其上诉主张不予采信。”
–在当事人已经在离婚协议中对房屋处理做出约定的情况下，即便房屋未办理过户登记，法院通常仍然愿意按照当事人的协议，对房屋相关权利义务进行分割，由未分到房屋一方协助办理另一方办理产权登记手续。在房屋所有权不能明确时，虽然法院不会直接判决房屋的归属，但是法院可以根据情况对房屋使用权和房屋使用费进行处理。
三、可以按照合同权利义务进行分割，判决权利义务归一方享有，给予另一方折价补偿。
(2022)京03民终3141号裁判要旨：一审法院判决：“一、李某与北京中天富通房地产开发有限公司于2013年4月29日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》项下的权利由李某享有，义务由李某承担，该合同所涉房屋项下剩余银行贷款由李某负责清偿；二、李某给付张某房屋折价补偿款100万元，于判决生效之日起三个月内执行清”。
二审法院认为，关于涉案房屋的分割问题。根据查明的事实，涉案房屋购买于双方结婚之后，共同还贷，结合转账记录及李某的陈述，一审法院认定涉案房屋系夫妻共同财产并对此予以分割并无不当。涉案房屋现虽未取得房产证，但一审法院根据现有证据，就房屋现状、房屋购买情况、增值情况、还贷情况等因素对涉案房屋的《北京市商品房预售合同(住宅类)》项下权益予以分割并无不当。
–在房屋已经签订预售合同、或者而买卖合同的前提下，虽然房产证尚未办理，但购房者均是可依据买卖合同主张相应权利。基于房屋买卖合同的权利义务，法院可以在双方当事人同意的基础上，变通式依据购房合同所对应的权利义务判决“合同所涉房屋项下的权利由一方享有，义务由一方承担，该合同所涉房屋项下剩余银行贷款由一方负责清偿，给予另一方折价款补偿”。
郑淑琼
2025年5月22日