根据《土地管理法》的相关规定，农村宅基地进行买卖必须是同属于本村村民或者本村经济组织才是有效的。也就是凡是本经济组织以外的人与农民签订的宅基地买卖合同均是无效的。本案何某夫妇身为外地人购买了于某位于北京顺义区的宅基地，多年后案涉房屋遭拆迁竟能获得高额拆迁款，本以为能“一夜暴富”，却迎来无止尽的纠纷。原房主何某主张买卖合同无效，相应拆迁安置合同亦无效，房屋拆迁款应归自己所有。
于某的诉求到底合不合理呢？从法律层面来说，农村房屋的买卖涉及到宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让受到严格的限制，一般只能在同一集体经济组织成员之间进行。于某是农村集体经济组织成员，何某并非集体经济组织成员，可见，他们之间的买卖合同因违反了法律的强制性规定，属于无效合同。
但若仅以买卖双方身份不符合法律规定认定合同无效，判决拆迁款归于某所有显然有失公平。最终法院综合考虑双方过错程度、时间价值差异，以及何某夫妇实际对房屋的投入和经营等因素，通过调解双方对拆迁安置补偿进行三七分。何某夫妇拿七成，于某拿三成。这既考虑到了合同效力存在瑕疵的法律事实，也充分尊重了购房人多年来的付出与贡献。这也提醒了大家买房一定要谨慎，注意产权关系、注意合同条款。
案例导入：
于某原系北京市顺义区某村村民，现为居民户口，在该村某30号宅院有宅院一处。何某系四川人，2001年10月23日何某和于某就案涉宅院签订了《买卖协议》协议约定，何某以三万元价格购买该宅院。协议签订后，何某支付了放款，于某将案涉宅院交付给了于某，此后何某一家在该宅院居住。2018年12月17日，某公司作为拆迁人，与何某签订了《补偿拆迁安置协议书》约定给何某拆迁补偿共计两百多万元。
于某主张自己系该宅院的所有权人，某公司与无权处分人何某签订的《补偿安置协议书》应属无效，该公司应给付于于某拆迁补偿款及相关拆迁利益。同时提交了2010年其以《买卖协议》违反法律规定的禁止任何单位和个人以任何方式买卖土地为由，向法院起诉要求确认双方签订的《买卖协议》无效。经法院判决确认协议无效的判决。
法院观点：
本案争议的焦点为某公司与何某签订的《补偿安置协议》的效力问题。根据相关土地使用证、已生效的裁判文书等证据，涉案的某30号宅院土地使用权人为于某，尽管何某称该宅院已由于某出售给了自己，自己是实际居住使用人，因此有权与某公司就涉诉宅院签订《补偿安置协议书》，但是根据相关生效的裁判文书，其与于某就涉诉宅院所签订的《卖房契约》，已经被确认为无效。无效的合同，自始无效。在《卖房契约》已被确认为无效的情况下，何某显然不再能享有涉诉宅院的处分权利。无处分权的人处分他人财产经权利人追认，或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，对涉诉被拆迁的宅院，何某已并非合法所有权人，其与某公司就涉诉宅院所签订的《拆迁安置补偿协议》，属于无权处分行为，且事后也未得到所有权人于某的追认，因此其与某公司签订的《补偿安置协议》应为无效。至于于某要求某公司直接给付其拆迁补偿款及相关拆迁利益的请求，由于某公司与何某签订的《补偿安置协议书》已被确定无效，因此其要求按照该协议书的内容直接给付其相关拆迁款项缺乏依据，其应当与某公司按照相关规定另行协商，重新签订相关的拆迁补偿安置协议。
郑淑琼
2025年5月8日