案情简介:
2015年1月13日,孔凡靓与中银公司签订六份《商品房买卖合同》。双方约定付款方式为合同签订当日一次性付清全款;2015年5月1日前交付房屋;关于产权登记的约定:中银公司在商品房交付使用后365日内将办理产权登记,如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同时,双方还对违约责任等事项进行了约定。上述六份合同共计价款310万元。合同签订当日,孔凡靓向中银公司支付房款100万元,其中现金3万元,POS机刷卡97万元。中银公司向其出具收据确认收到孔凡靓价款310万元。
2015年1月20日至2020年1月16日,中银公司因与新盛公司合同纠纷一案上述房产经新盛公司申请财产保全而被查封,孔凡靓孔凡靓针对新盛公司的诉讼保全行为提出保全异议复议申请,一审法院驳回孔凡靓的异议请求。孔凡靓遂提起本案诉讼。
一审新疆高院观点:
关于孔凡靓所提执行异议之诉能否成立的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”;第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
一审法院认为,上述第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,第二十九条规定的则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时,对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的,在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则,也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此,人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时,应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。
本案中,中银公司开具了收到其购房款的收据,认定双方签订的上述房屋买卖合同系其真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,故孔凡靓在人民法院于2015年1月20日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据双方合同约定,中银公司应在2015年5月1日交付案涉房屋,但由于该房产于2015年1月20日已被上海二中院予以查封,中银公司实际上已无法履行其交付房屋义务,故孔凡靓未能实际占有该房屋,亦未取得对案涉房屋的使用权。孔凡靓对登记在中银公司名下的案涉房屋提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定中要求案外人对案涉房屋实际占有的条件,在此情形下,即便孔凡靓已交付了全部购房款项,其对案涉房屋所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权,而非物权期待权,故孔凡靓对案涉房屋所享有的民事权益亦尚不足以排除人民法院的保全行为,一审法院对孔凡靓要求中止对案涉房屋诉讼保全查封执行行为的请求,依法不予支持。
虽然孔凡靓主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,但该条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件,是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住房屋的情形。本案中,双方合同明确约定“买受人的房屋仅作商业使用”,且孔凡靓一次性购买六套房屋的做法亦与其自行居住的主张相矛盾,故本案不具备适用第二十九条规定的条件。
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权,买受人在办理房屋过户登记手续后,才能取得该房屋的所有权。本案中,孔凡靓虽然与中银公司签订商品房买卖合同,并支付了购房款,但其并未实际占有该房屋,亦未办理房屋所有权过户登记,故孔凡靓依据买卖合同仅享有请求中银公司办理房屋过户登记的债权请求权,但对诉争房屋并不享有所有权,故孔凡靓要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求,于法无据,不予支持。
二审最高法院观点:
本院认为,本案争议的焦点问题是:孔凡靓对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,孔凡靓虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项,但在合同约定交房时间2015年5月1日之前,即2015年1月20日,执行法院已对案涉房产采取了查封措施,在法院查封之前孔凡靓并未合法占有该房产,更未办理相关房产登记手续,不符合该条规定的情形,一审判决据此未支持孔凡靓排除执行的诉讼请求,事实及法律依据充分,并无不妥。孔凡靓上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误,本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权,足以排除法院强制执行。经审查,根据孔凡靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定,案涉房产的用途为“仅作商业使用”,并非用于居住。孔凡靓上诉主张其购买上述房产系为了居住,该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾,亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾,且二审庭审中,孔凡靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市,并非呼和浩特市,据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形,孔凡靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立,本院不予支持。
另,依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,因案涉房屋并未办理所有权过户登记,孔凡靓仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权,尚不享有案涉房屋所有权,故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求,并无不妥,本院对此予以维持。
依据《中华人民共和国民法典》第九二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”因案涉房屋并未办理所有权过户登记,当事人虽已全额缴纳购房款,但该房屋的所有权人依旧是中银集团。但基于合同的合法有效,孔凡靓享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权,可以依据该合同要求中银集团主张请求权,故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求,并无不妥。